제로부터 차근차근 시작하는 월급쟁이 부의 3단계 - 디디에셋

저자의 자산을 100배로 불린 노하우 2가지는 

 

첫째, 자산시장의 기회를 알아볼 수 있는 직관이 생길때까지 끊임없이 공부하고 경험을 쌓았던 것. 

투자를 제대로 하겠다고 마음먹었던 순간부터 모든 취미는 다 그만두고 오직 재테크 공부만 한것.

 

둘째, 분산을 통해 어려운 시장에서도 살아남았다는 것. 

시장이 않좋을 때는 안전자산인 부동산이 투자 멘탈을 잡아두었던것.  이것이 극심한 변동성 장에서도 꾸준하게 주식을 저가 매집할 수 있었던 것. 

 

월급쟁이를 위한 부의 공식 3단게

1. 직장인이라면 내 몸값을 당장 높여 종잣돈 모으는 기간을 단축하라. 

2. 안정적인 부동산 투자로 아파트를 깔아두라. 

3. 위험자산 주식투자로 초과수익을 달성하라. 

 

 

임대사업을 할수록 느끼는 것이지만 사람에 대한 기본적인 존중이 반드시 필요. 자본주의란 좋은 물건과 서비스를 제공하는 사람이 돈을 버는 사회다. 

 

15장 매도인이 화가 나면 매수인이 손해다. 

 

아파트 매매계약 이후 전세계약을 맺는 과정에서 세입자가 살고 있는 집을 보러 갔을 때 사전에 양해를 구하고 배려하는 자세가 필요하다. 

 

집주인과 매매계약을 체결한 이후, 세입자에게 인사도 할 겸 과일 한 박스를 사서 집 앞에 두고 왔다. 

세입자에게 ' 집을 잘 보여 주셔서 집을 잘 매수할 수 있었다.'라고 감사인사와 함께 혹시나 시간이 된다면 연락을 부탁드린다는 쪽지도 함께 써두었다. 

 

세입자가 전화왔다. 

선의의 거짓말로... '내가 살려는 목적으로 집을 사긴 했는데 사정상 바로 들어갈 수 없어서 전세를 한 번 주게 되었다고 말했다. 저번에 보니 아이까지 있는데 집 좀 잘 보여달라고 말씀드리기가 너무 죄송해서 과일이라도 놓고 갔다고 말이다.'

 

이렇게 대화하다 보면 분위기는 부드러워지며, 세입자의 협조가 수월하다. 

 

16장 매매와 전세 계약을 동시에 할 때

 

주의할 점. 

매매계약을 하면 통상 계약금으로 매매대금의 10%를 매도인에게 송금한다. 

현재 거주 중인 세입자가 계약 연장에 대한의지가 있다면 나도 세입자에게 돈을 조금이라도 받아놓아야 한다. 현재의 임대차 보증금과 내가 새로 맺으려는 전세보증금 사이의 차액 일부분이라도 전세 계약서를 쓰면서 받는 방식인데, 갑자기 기존 세입자가 연장을 하지 않겠다고 변심하는 경우 세입자를 새로 구해야 한다. 

매매 잔금일은 정해져 있으니 새로운 세입자가 그 전까지 구해지지 않으면 잔금을 내 돈으로 메워야 하는 상황이 발생한다. 통상 전세 레버리지 투자를 하는 투자자들은 세입자의 전세 보증금으로 매매잔금을 치르기 때문에 이런 일이 발생하면 갑자기 돈을 구할 곳이 마땅치 않아 곤란한 상황이 된기때문이다. 

 

 

매매/전세를 동시에 진행하는 물건은 기존 세입자가 계속 산다는 전제가 있기에 추후 집에서 웬만큼 심각한 하자가 발견되지 않는 이상 임대인이 수리비용을 전담하지 않아도 되며, 소모품 같은 경우나 노후에 따른 하자 등은 기존부터 사용해 온 임차인이 부담하도록 해도 논리에 어긋나지 않는다. 

 

 

누수와 같은 심각한 하자가 아닌 단순  소모품은 세입자가 처리하도록 중개소와 미리 말을 맞추면 운영하는 데 수고가 적다. 이런 항목들은 미리 중개업소를 통해서 임차인이 입주하는 날 공지를 하게 만들면 수월하다. 

 

 

17장 내 부동산에 공실이 발생했을 때

 

통상 전세 수요가 가장 많은 시기는 1, 2월과 9,10월이다. 

1,2월은 학군 수요로 이사가 많을 시기

9,10월에는 추석 이후 계약이 늘어난다. 

 

임대를 잘 나가게 하는 것은 집주인의 역량. 

많은 부동산에 매물을 풀고, 중개인이 양타를 칠 수 있도록 노출을 늘리는 방법도 좋고, 

전세물건이 많은 경우는 복비를 좀더 챙겨드리겠다는 약속도 좋다. 

 

공실 상태의 집은 깨끗하고 짐이 하나도 없어 넒어 보이는 효과가 있다. 

공실이지만 방치되었다는 느낌을 주면 안 되기 때문에 아파트 곳곳에 꽃병이나 디퓨저 등을 가져다 놓기, 현관앞에 슬리퍼를 가져다 놓기등은 이미지가 좋아진다. 

 

하지만 공실이 길어진다고 전세보증금을 많이 깎아버리면 부동산의 가치를 스스로 낮추는 꼴이 된다. 

 

18장 치맛바람은 임대인의 친구 

 

신혼부부들은 집이 좁아 지거나 청약에 당첨이 되어 나가는 경우가 많다. 나이가 좀 있는 임차인들은 상대적으로 오래 머물 가능성이 높다. 

 40~50대 임차인은 학교와 가까운 곳을 찾는 경향이 있다. 초품아(초등학교를 품은 아파트), 중품아(중학교를 품은 아파트)

이들은 한번 자리 잡으면 몇 번씩 만기 연장을 하면서 오래 살 가능성이 높다. 

 

또 하나의 팁은 학군지에 전세를 사는 부모들은 어느 정도 자본력과 더불어 마음이 넉넉한 편. 

세입자의 아들이 외고 에 진학했다는 소식을 듣고 곧바로 짧은 축하 메시지와 함께 식사 할수 있는 선물을 보냈다. 

이 후 이 아파트에선 단 한번의 클레임도 없었다. 

전세만 잘 맞출 수 있다면 학군지 아파트는 정말 좋은 돈나무로 무럭무럭 성장한다. 

 

20장 월세입자 낀 아파트 입주 물건 만들기

 

통상 월세입자가 살고 있는 물건은 매매계약서를 쓸 때 월세입자 만기에 잔금을 치르고, 월세입자가 나가는 날 새로운 세입자가 들어오는 것이 기본일정. 

 

계약인 당시 임대기간은 2개월 남았고, 잔금일은 넉넉하게 한 달 추가 하여 3개월 뒤로 잡았다. 잔금을 뒤로 뺀 이유는 어떻게든 새로운 전세입자를 구할 수 있는 기간을 성수기의 후반부까지 넉넉하게 잡기 위함. 

 

부동산 매매잔금은 최대한 성수기 후반(3,4월 /9,10월)까지 미뤄야 하고, 기존 세입자는 어떻게든 성수기 초반(1,2월/7,8월)에 내보내야 내가 편하다. 그래야 성수기 기간에 인테리어 공사를 마무리하고 깔끔한 집을 준비할 수 있다. 

 

이 작업을 위해선 매매계약서를 쓸 때 매도인과 협의가 필요. 

 

' 내가 신혼부부로서 처음으로 집을 사는 거라서 깔끔하게 인테리어를 한 후 입주를 원한다고 얘기를 한다. 기존 월세입자를 만기일에 먼저 내보내고 공사 후 입주할 수 있도록 매매 잔금일을 월세입자 만기일보다 한 달 정도 미뤄달라고 요청하는 것. 이 방법이 가능한 이유는 '월세입자'가 살고 있기에 가능. 

 

매매 잔금일을 기존 세입자 만기일보다 뒤로 미루는 과정에서 설득카드 3가지

 

1. 통상적인 액수를 넘는 계약금을 주겠다고 하는것. 

  - 보통 매매대금의 10%를 주지만, 거기에 1,2천만원 정도를 더주는것. 

 

2. 월세입자 보증금을 매수인인 내가 중도금으로 지급하는 방법. 

 

3. 만기일 이후 월세입자가 빠져나간 다음부터 잔금일까지 나오는 관리비를 매수인이 부담하겠다고 제안하는 것.