무조건 오르는 아파텔 투자공식 - 고라파덕90(공휘용)

당신이 아파텔에 투자해야 하는 이유

1. 청약 시 무주택자 자격유지.

 - 무주택자는 오피스텔 몇 채를 매수해도 아파트 청약시 무주택자로 간주.

2. LTV 70~80%가능

 - 오피스텔은 규제지역에 관계없이 LTV 70~80%가능

3. 원금 상환 의무 없음

 - 오피스텔은 이자만 갚는 거치식 상환이 가능.

4. 오피스텔 분양권 주택 수 배제 

 - 세금이 중과되지 않음.

5. 청약 당첨 후 실거주 의무 없음

 - 분양가 상한제를 적용하는 아파트는 청약 당첨 시 2~5년간 실거주 의무.

6. 오피스텔 매수 후 아파트 구매 시 아파트 담보대출 가능

 -오피스텔은 건축법, 아파트는 주택법이기에.

7. 청약 시 중도금 50~60% 무이자 

 - 오피스텔은 분양가의 10~20%만 있으면 내 집 마련이 가능

8. 자금조달계획서 미제출

 -아파트와 빌라는 규제지역은 모든거래시 제출

9.일반/주택임대사업자 등록 가능

 - 일반임대사업자, 주택임대사업자로 등록가능

10. 오피스텔 재건축 요건 아파트와 동일하게 변경 

 -2020 .10월부터 아파트와 동일한 80%로 변경.

 

유주택자라면 대출이 유리한 아파텔을 주목하라. 

 

1. 몇 채를 매수해도 취득세 고정

 -오피스텔은 4.6%로 고정

2. 주택담보대출이 있어도 추가 담보대출 가능

 - DSR조건에 부합하면 담보대출 70~80%가능

3. 원금 상환 부담 없음

 - 이자만 갚는 거치식 상환가능

4. 자금조달계획서 미제출

 - 오피스텔은 규제지역과 관계없이 제출 의무가 없다. 

5. 임대사업자 등록 가능

 - 10년 유지 시 다주택자 양도세 비과세도 가능

 

다주택자라면 절세에 유리한 아파텔에 투자하라. 

1. 절세효과 

 -사업자 등록하고 부가세 환급가능, 비사업자는 취득세는 4.6%로 고정.

2. 담보대출 가능

 -오피스텔 담보대출 가능

3. 투자 편의성 

 

◆ 서울 3대 업무지구 

 -출퇴근이 집중되는 3대 업무지구

 1. CBD ( Central Business District) - 서울 도심권역, 중심 업무 지구로 서울 중구, 종로구 일대

 2. GBD ( Gangnam Business District) - 강남권역, 강남역과 삼성역, 강남대로, 테헤란로 일대

 3. YBD (Yeouido Business District) - 여의도권역, 금융 중심지로 마포와 공덕 일대까지 포함. 

 

★용어정리

- 시행사 /  시공사 

 - 시행사는 부지 매입부터 각종 인허가 및 공사의 전 과정을 관리하는 회사

 - 시공사는 시행사로부터 발주를 받아 단순 공사만을 담당하는 곳

  삼성물산, GS건설, 대우건설, 현대건설 등의 건설사들이 바로 시공사. 

 

■ 돈이 되는 아파텔 고르는 법

 

1. 역세권인가?

 - 역세권은 대개 역으로부터 500m이내를 기준. 

2. 10년 이내 신축인가?

 - 84㎡ 이상 오피스텔이라면 바닥 난방이 되는지도 확인.

 최근 분양한 아파텔은 피트니스 센터, 수영장, 택배 시스템, 입출입 관리 시스템은 물론, 개인 창고와 조식을 제공하는 아파텔도 있다.

3. 브랜드 단지인가?

4. 500세대 이상인가?

- 상권이 제대로 조성되고 생활 편의성 또한 개선. 

- 관리비를 낮출 수 있고.

- 대단지 여부는 환금성에도 영향을 미친다. 

5. 교통호재는 있는가?

6. 2룸 이상인가?

 - 주차장법 개정에 따라 오피스텔 전용면적 30㎡ 이하의 경우 0.5대, 60㎡ 이하의 경우 0.8대 

2룸 이상이어야 주차 공간을 안정적으로 확보.

7. 소유주 중심의 관리단이 있는가?

 -단지에서 운영하는 온라인 카페에 가입해 확인하거나 관리실에 비치된 회의록이나 회의 자료를 열람하는 것도 대안이 될 수 있다.

8. 인근 아파트 대비 강점이 있는가?

 

 

◆ 아파트를 이기는 아파텔의 3요소

 

1. 학군

 - 초등학교나 학원가 인접 여부를 중점적 체크. 

2. 역세권

 - 역세권 기준인 반경 500m(도보  8분)이내에 있는지, 추가 교통호재는 없는지 꼼꼼하게 확인. 

 - GTX나 신분당선등 광역급행철도를 눈여겨 보아야 한다. 

 - 직주근접도 고려- 서울 3대 업무지구와 가까운지. 

  직장 밀집 지역을 도보로 이용할 수 있으면 좋다. 서울 마곡지구 , 경기도 판교지구가 대표적. 

도보권에 가까운 아파텔일수록 시세 상승을 빠르게 견인.

3. 주변 환경

 -  주변아파트 해당 평형대가 적을수록 수요를 가져오기에 용이. 

 -  '몰세권' 복합 쇼핑몰의 여부도 중요. 

 - 대형 병원 유무도 절대 간과해서는 안될 요소.

 

▶ 매수과정

 보통 가계약금 -> 계약금 -> 잔금순

 

가계약금 -> 계약금 -> 중도금 -> 잔금  이를 이행 착수라 한다. 

계약을 해두고 정해진 중도금 일자가 아닐 때 단 얼마라도 입금을 하면 단순 변심으로 인한 계약 파기가 불가능하다. 

 

법무사 등기수수료는 '법무통' 애플리케이션을 활용하면 20~30만 원 선으로 보다 저렴하게 처리할 수 있다. 

 

▶ 기타비용 

매매대금과 법무 수수료 이외의 챙겨야 할 비용

취득세, 농어촌특별세, 지방교육세, 중개수수료, 선수관리비

 

취득세는 비주택인 오피스텔은 - 4%

농어촌특별세 - 0.2%

지방교육세 - 0.4%

총 4.6%

 

취득시점으로 부터 60일 이내 납부

 

 

중개수수료는 '부동산계산기.com' , 부동산114활용하면 쉽다. 

중개업소가 간이과세자인지 일반과세자인지 국세청홈택스 홈페이지나 애플리케이션에서 사업자 등록번호를 조회할 수 있다. 

 

중개수수료가 10만원 이상시 현금영수증 발행이 의무화. - 등록하면 연말정산 시 30% 소득공제 가능

 

 - 간혹 현금영수증 발행요청하면 부가가치세 10%를 별도로 내야 한다고 하는 분이 있는데, 해당 중개업소가 간이과세자라면 기존 중개수수료에 이미 부가세포함. 추가낼 필요 없다. 

- 반면 일반과세자라면 현금영수증 발행시 부가세를 추가로 내야 하는 것이 맞지만, 발행자체가 의무사항이므로 매수자 입장에서 반드시 추가로 부담할 필요는 없다. 

 

갭투자시 간혹 이중으로 중개수수료를 요구하는 사례도 유의.

신규로 전세 계약을 체결하는 경우, 매수 계약을 포함해 총 2회의 계약이 진행 -> 갭투자는 매수 계약에 따른 수수료만 받는 사례가 일반적, 추가비용 발행하지 않도록 미리 협의해야한다. 

 

▶ 분양권 매수 

규제지역의 100실 이상 오피스텔은 분양권 전매가 불가

 

이 책을 보면 2년만의 부동산 투자 전문가가 되었는데, 정말 꼼꼼하게 많이 준비하였다는걸 안다. 

많이 보고 많이 읽으며 열심히 준비를 다짐해보며 

감사함을 저자분께 전합니다.^^